Μία ιδιαίτερα διαδεδομένη μορφή συμβάσεων είναι αυτή της μίσθωσης ακινήτου, τόσο για χρήση κατοικίας όσο και επαγγελματικής στέγης. Με βάση αυτήν, ο εκμισθωτής (ιδιοκτήτης) εκμισθώνει ή κατά την καθομιλουμένη νοικιάζει ακίνητο ιδιοκτησίας του (μίσθιο) στον μισθωτή, προκειμένου αυτός να το χρησιμοποιεί για την συμφωνηθείσα διάρκεια έναντι ανταλλάγματος, ήτοι μισθώματος (ενοικίου) καταβαλλόμενο ανά μήνα ή έτος ή άλλη συμφωνούμενη χρονική περίοδο.
Τι συμβαίνει όμως όταν ο μισθωτής δεν καταβάλλει τακτικά το μηνιαίο μίσθωμα; Ποιες δυνατότητες δίδει ο Νόμος στον εκμισθωτή και ποια είναι τα δικαιώματα άμυνας το μισθωτή;
1. Ποια είναι η ταχύτερη διαδικασία που δίδει ο νόμος στον εκμισθωτή σε περίπτωση μη καταβολής από τον μισθωτή από δυστροπία του μισθώματος;
Στην περίπτωση αυτήν, ο εκμισθωτής δικαιούται να προβεί σε έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου. Στην συνέχεια, δύναται να εκτελέσει την ως άνω διαταγή, ολοκληρώνοντας την διαδικασία της έξωσης.
2. Σε ποια ενέργεια θα πρέπει να προβεί ο μισθωτής πριν την υποβολή αίτησης για έκδοση διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου;
Τουλάχιστον 15 ημέρες πριν την υποβολή αίτησης για έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου ο εκμισθωτής θα πρέπει να επιδώσει στον μισθωτή (και εφόσον πρόκειται για κατοικία και στον/στην σύνοικο σύζυγό του) έγγραφη εξώδικη όχληση με δικαστικό επιμελητή, καλώντας τον να εξοφλήσει τα οφειλόμενα μισθώματα ή/και τυχόν οφειλές από κοινόχρηστες δαπάνες, λογαριασμούς ΔΕΚΟ (ΔΕΗ, ΕΥΔΑΠ) κ.λπ.
Η καταβολή των μισθωμάτων εντός του δεκαπενθημέρου, εφόσον αποδεικνύεται εγγράφως, αποκλείει την έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου. Ωστόσο, επίδοση της σχετικής όχλησης απαιτείται μόνο μία φορά.
3. Ποιες είναι οι προϋποθέσεις για την έκδοση διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου;
Οι προϋποθέσεις για την έκδοση διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου είναι:
α. Η μη καταβολή των μισθωμάτων από τον μισθωτή ένεκα δυστροπίας.
β. Η έγγραφη απόδειξη της έναρξης της μίσθωσης (με μισθωτήριο).
γ. Η κατά τα ανωτέρω επίδοση έγγραφης εξώδικης όχλησης από τον εκμισθωτή προς τον μισθωτή.
4. Απαιτείται η προσκόμιση πιστοποιητικού δήλωσης των μισθωμάτων στην αρμόδια Δ.Ο.Υ. ή πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ;
Σύμφωνα με το άρθρο 81 παρ. 3 του ν. 2238/1994 τα δικαστήρια είχαν υποχρέωση να απέχουν από την έκδοση διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου αν δεν προσκομιζόταν πιστοποιητικό της αρμόδιας ΔΟΥ, από το οποίο να προκύπτει, ότι είχαν δηλωθεί τα μισθώματα της τελευταίας διετίας.
Πλέον το άρθρο 81 του ν. 2238/1994 καταργήθηκε σύμφωνα με το άρθρο 72 του ν. 4172/2013 και το άρθρο 26 παρ. 11 του ν. 4223/2013 και πλέον δεν υπάρχει η υποχρέωση υποβολής πιστοποιητικού ότι δηλώθηκαν τα μισθώματα της τελευταίας διετίας που απαιτείτο να προσαχθεί στο δικαστήριο για την απόδοση της χρήσης του μισθίου.
Περαιτέρω, δεν απαιτείται ούτε η προσκόμιση πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ για την έκδοση διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου.
5. Ποιο Δικαστήριο είναι αρμόδιο για την έκδοση της διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου;
Σε περίπτωση που το μηνιαίο μίσθωμα δεν υπερβαίνει τα εξακόσια (600,00) ευρώ, αρμόδιο Δικαστήριο είναι το Ειρηνοδικείο.
Σε περίπτωση που το μηνιαίο μίσθωμα είναι πάνω από εξακόσια (600,00) ευρώ, αρμόδιο Δικαστήριο είναι το Μονομελές Πρωτοδικείο.
Αρμόδιος κατά τόπο είναι ο Δικαστής του Δικαστηρίου της περιφέρειας του τόπου που ευρίσκεται το μίσθιο.
6. Ποιος είναι ο χρόνος έκδοσης της διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου;
Ο χρόνος έκδοσης της διαταγής απόδοσης του μισθίου είναι εξαιρετικά σύντομος και ανέρχεται κατά κανόνα σε 1-2 εβδομάδες, ανάλογα με το κατά τόπον αρμόδιο Δικαστήριο.
7. Μπορούν να επιδικασθούν με την ως άνω διαταγή τα οφειλόμενα μισθώματα ή τυχόν άλλες οφειλές του μισθωτή προς τον εκμισθωτή ένεκα της μίσθωσης;
Ναι. Πλέον στην αίτηση για έκδοση διαταγής απόδοσης της χρήσης μισθίου μπορεί να σωρευτεί και αίτημα καταδίκης για χρηματική απαίτηση από οφειλόμενα μισθώματα, κοινόχρηστες δαπάνες, τέλη και λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, εφόσον το ύψος τους αποδεικνύεται από δημόσια ή ιδιωτικά έγγραφα, ιδίως λογαριασμούς κοινοχρήστων και οργανισμών κοινής ωφέλειας.
8. Πότε καθίσταται εκτελεστή η διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου;
20 ημέρες μετά την επίδοσή της διαταγής με δικαστικό επιμελητή από τον εκμισθωτή στον μισθωτή, αυτή καθίσταται εκτελεστή και μπορεί να προχωρήσει η διαδικασία της έξωσης, δίδοντας την αντίστοιχη εντολή σε αρμόδιο Δικαστικό Επιμελητή.
9. Ποια είναι τα δικαιώματα άμυνας του μισθωτή;
Ο μισθωτής προκειμένου να αμυνθεί κατά της σε βάρος του διαταγής απόδοσης χρήσης μισθίου έχει δικαίωμα να ασκήσει ανακοπή ενώπιον του Δικαστηρίου ο Δικαστής του Δικαστηρίου την εξέδωσε μέσα σε προθεσμία δεκαπέντε (15) εργάσιμων ημερών από την κοινοποίησή της σε αυτόν.
10. Η άσκηση της ανακοπής αναστέλλει την εκτελεστότητα της διαταγής απόδοσης της χρήσης του μισθίου;
Η άσκηση της αναστολής από μόνης της δεν αναστέλλει την εκτελεστότητα της διαταγής απόδοσης του μισθίου και την δυνάμει αυτής επισπευσθησόμενη εκτέλεση, ήτοι την έξωση.
Προκειμένου να ανασταλεί η εκτελεστική διαδικασία, θα πρέπει ο μισθωτής- καθ’ ου η διαταγή να ασκήσει αίτηση αναστολής με αίτημα προσωρινής διαταγής.
Με την έκδοση της τελευταίας προστατεύεται προσωρινά απολύτως και δεν μπορεί προσωρινά να γίνει εκτέλεση σε βάρος του.
